Angelo Busani

     Nuove regole per le compravendi­te di "immobili da costruire", vale a dire i contratti aventi a oggetto il trasferimento di edifici (o loro porzioni) per la cui costruzione sia stato richiesto il permesso di co­struire e che siano ancora da edifi­care oppure la cui costruzione «non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità».

Infatti, il Codice della crisi d'im­presa e dell'insolvenza, recato dal decreto legislativo i2 gennaio 2019, n.14, comporta alcune importanti innovazioni in questo delicato am­bito, disciplinato dal Dlgs 20 giu­gno 2005,11.122 il quale viene ap­punto modificato dal Codice della crisi d'impresa (articoli 389-391)

Queste nuove norme divengono applicabili (articolo 5, comma 1-ter, Dlgs 122/05) ai contratti aventi a oggetto "immobili da costruire" per i quali il relativo titolo abilitati­vo edilizio sia stato richiesto o pre­sentato successivamente al16 mar­zo 2019 (vale a dire il trentesimo giorno successivo a quello di pub­blicazione in Gazzetta ufficiale del Codice sulla crisi d'impresa che in­fatti è stata effettuata il 14 febbraio 2019: articolo 389, comma 1).

     È stato anzitutto modificato l'articolo 6 del Dlgs 122/05, il qua­le ora dispone che il contratto pre­liminare «ed ogni altro contratto che ... sia comunque diretto al suc­cessivo acquisto in capo a una per­sona fisica della proprietà» di un immobile da costruire «devono essere stipulati per atto pubblico o per scrittura privata autentica­ta». L'innovazione apportata dalla norma consiste nel fatto che la legge attualmente vigente con­sente di stipulare questi contratti anche nella forma della scrittura privata non autenticata.

     La legge non reca un'espressa sanzione per la violazione di que­sta prescrizione formale: si devo­no applicare, pertanto, le previ­sioni "generali": vale a dire (dato che l'imperatività della norma è fuori discussione, in quanto il le­gislatore ricorre al verbo «devo­no») l'articolo 1418, comma i del Codice civile, per il quale è nullo il contratto contrario a norme im­perative, e gli articoli 1325, n. 4), 1350, n. 13) e 1418, comma 2, del Codice civile, per i quali sono nulli gli atti stipulati in una forma di­versa da quella prescritta dalla legge. La nullità in questione è "assoluta": è insanabile (articolo 1423 del Codice civile), l'azione è imprescrittibile (articolo 1422 del Codice civile), può essere fatta va­lere da chiunque vi abbia interes­se ed è rilevabile d'ufficio dal giu­dice (articolo 1421 del Codice civi­le). La prescrizione di forma in commento, per il "principio di simmetria delle forme" che vige nel nostro ordinamento, compor­ta che per atto pubblico o scrittura privata, a pena di nullità, debbano essere redatte anche la proposta e l'accettazione finalizzate alla stipula dei contratti in questione(e la modulistica delle agenzie va fuorilegge) nonché la procura che sia rilasciata in vista di essi.

L'OBBLIGO

     Il decreto legislativo 122/2005 dispone che in sede di stipula di un contratto preliminare avente a oggetto un "edificio da costruire", il costruttore è obbligato, a pena di nullità del contratto (che può essere fatta valere unicamente dall'acquirente) a consegnare all'acquirente una fideiussione di importo corrispondente alle somme che il costruttore riscuote dall'acquirente prima dei contratto definitivo. Per "edificio da costruire" si intende quello per il quale sia stato richiesto il permesso di costruire e che sia ancora da edificare o la cui costruzione non sia ancora ultimata e si trovi in uno stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità.

FIDEIUSSIONI E POLIZZE

     La fideiussione che il costruttore deve consegnare al promissario acquirente deve essere rilasciata da banca o da una compagnia di assicurazione. La fideiussione può essere escussa se il costruttore versa in una "situazione di crisi" o se, al momento del contratto definitivo, si rende inadempiente all'obbligo di consegnare la polizza assicurativa decennale a garanzia di eventuali vizi di costruzione dell'edificio. C'è situazione di crisi: a) se l'edificio è oggetto di pignoramento; b) se viene pubblicata una sentenza dichiarativa di fallimento del costruttore; c) se è presentata una domanda di ammissione del costruttore alla procedura di concordato preventivo.

(Dal il Sole 24 Ore del 21/02/2019)

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