Angelo Busani

Elisabetta Smaniotto

     Stipulare, come spesso accade, un doppio contratto preliminare di compravendita, prima di giungere al rogito, è prassi legittima se que­sto iter ha un senso e cioè se que­sta articolazione aggiunge conte­nuti alla contrattazione. Se il se­condo preliminare è invece una semplice fotocopia del preceden­te, quest'ultimo (il "preliminare di preliminare") è nullo e non pro­duce effetti obbligatori: e cioè si deve considerare come se non fos­se mai stato stipulato.

     Detta con le parole della Cassa­zione (ordinanza del 20 marzo 2019 n. 7868), è valido il contratto «preliminare di preliminare», va­le a dire l'accordo con il quale i contraenti si obbligano alla stipu­la di un successivo e ulteriore contratto preliminare, purché «emerga la configurabilità del­l'interesse delle parti a una for­mazione progressiva del contrat­to basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali e sia iden­tificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare».

Il tema della validità del "pre­liminare di preliminare" ha un evidente impatto pratico nella prassi professionale ove assai di frequente la stipula del contrat­to definitivo è preceduta da al­meno due fasi:

a) una prima fase gestita di so­lito da un mediatore, caratterizza­ta dall'invio di una proposta di ac­quisto recante i dati salienti del­l'affare, cui segue l'accettazione da parte del proprietario;

b) una seconda fase, che tal­volta si svolge in uno studio no - tarile, ove le controparti spesso si incontrano per la prima volta, nella quale avviene la stipula del contratto preliminare vero e proprio, recante la definizione di tutti i particolari occorrenti. Ciascuno degli stadi in cui la contrattazione si sviluppa spes­so ha una propria autonomia perché contraddistinto dalla ca­ratteristica di perseguire speci­fici interessi concreti.

     In passato la Cassazione (8038/2009; 19557/2009) giudica­va nullo l'accordo con il quale le con­troparti si "obblighino ad obbligar­si" considerandolo un non senso.

     Poi la stessa Cassazione ha svoltato con la nota sentenza a Sezioni unite 4628/2015 in cui si prendeva atto che, nella prassi, il secondo preliminare non è neces­sariamente una fotocopia del "preliminare di preliminare", in quanto, come ora ribadito nella decisione 7868/2019, tra la stipu­la dei due contratti possono in­tervenire elementi di novità: si pensi alla opportunità di "ferma­re l'affare" in attesa dello svolgi­mento di talune attività ("classi­co" è il caso dell'assunzione del­l'impegno, da parte del venditore, di liberare l'immobile da un'ipo­teca) o dell'effettuazione di taluni controlli, quali quelli inerenti la regolarità edilizia ed urbanistica del fabbricato oggetto di compra­vendita o la sua corretta rappre­sentazione catastale.

     In sostanza, tutte le volte che la formazione progressiva del con­tratto ha senso, i documenti che si firmano sono vincolanti; se si compiono invece attività inutili, la legge non le avalla.

(Dal il Sole 24 Ore del 08/05/2019)

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