La presunzione vale se nel frazionamento non c’è una diversa destinazione
Il condòmino che pretende l'appartenenza esclusiva di un bene che, in base all'articolo n.1117 del codice civile, è annoverato tra i beni comuni, deve dare la prova della sua proprietà esclusiva mediante un titolo contrario (Corte di Cassazione, ordinanza 4687/2018, relatore Antonio Scarpa).
Alcuni condòmini di uno stabile avevano convenuto in giudizio due altri condòmini per sentir accertare che il cortile di accesso alla strada pubblica non fosse di proprietà esclusiva dei convenuti ma rientrasse, piuttosto, nella proprietà comune.
Il Tribunale aveva respinto la domanda mentre l'appello venne accolto dalla Corte, che aveva affermato che la proprietà del cortile era condominiale, trattandosi di area rientrante trai beni di cui all'articolo 1117 del Codice civile per i quali opera la presunzione di condominialità, tenuto conto che dall'atto costitutivo del condominio mancava una riserva di proprietà del cortile in favore di alcuno.
Scatta a questo punto il ricorso in Cassazione dei condòmini che contestavano l'errata valutazione della Corte d'appello e pretendevano il riconoscimento della esclusività della proprietà in forza del loro titolo di acquisto dell'area dai loro venditori, aventi causa a loro volta dal costruttore dell'edificio.
Di diverso avviso, però, sono stati i giudici di legittimità, che hanno condiviso l'analisi della Corte d'appello la quale aveva accertato che, nel momento della prima vendita dell'unità immobiliare in cui si verifica il frazionamento e, quindi, la costituzione del condominio, e vengono individuate le parti del complesso che, per ubicazione e struttura, sono destinate all'uso comune, non sussisteva alcuna volontà (da parte del costruttore) di riservare al proprietà dell'area scoperta a favore di alcuno e, pertanto, i ricorrenti non potevano disporre della stessa area come proprietari del bene.
La Cassazione ha richiamato la definizione di cortile inteso come qualsiasi «area scoperta compresa trai corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici che serve a dare luce e aria agli ambienti circostanti, ma anche comprensivo dei vari spazi liberi disposti esternamente alle facciate degli edifici (ad es. spazi verdi, i parcheggi, ecc.) sebbene non menzionati espressamente nel medesimo articolo 1117 codice civile».
Tale area esterna all'edificio condominiale, quindi, si presume bene comune se non risulta alcuna riserva di proprietà a favore di alcuno.
Spetta a chi ha interesse provare la sua esclusiva proprietà con titolo contrario che non può essere l'inclusione del bene nelle tabelle millesimali come proprietà esclusiva di un singolo condomino né i dati catastali.
(Dal il Sole 24 Ore del 6/03/2018)
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