Lo studio di intermediazione immobiliare non è tenuto a restituire la provvigione pagata per la ricerca e l'acquisto di un immobile, perché non ha comunicato l'esistenza di due iscrizioni ipotecarie delle quali era all'oscuro. L'obbligo di effettuare indagini tecnico giuridiche, senza il conferimento di un particolare incarico, non rientra, infatti, nell'or­dinaria diligenza richiesta al media­tore. La Corte di cassazione, con la sentenza 8849 del 5 aprile, respinge così il ricorso dei clienti, che aveva­no avuto invece partita vinta in primo grado.

I ricorrenti chiedevano di rientra­re in possesso dei 6 mila euro versati a una Sas di intermediazione immo­biliare alla quale si erano rivolti per cercare un appartamento. Ma solo dopo aver versato la provvigione all'agenzia avevano scoperto che sulla casa pendevano due ipoteche, una volontaria e un'altra legale. La notizia aveva indotto gli acquirenti a raggiungere con i proprietari dell'appartamento un accordo di risoluzione consensuale del contratto preliminare di vendita.

Il giudice di primo grado aveva condannato i mediatori, società e socio accomandatario a restituire in solido i 6mila euro, con aggiunta di interessi e spese di lite.

Diverso il punto di vista della Corte d'Appello, avallato dalla Cassazione.

La Corte territoriale aveva sottolineato che non rientrava nell'ordinaria diligenza alla quale si deve conformare l'operato del mediatore, l'accertamento, senza uno specifico "mandato", attraverso visure catastali e ipotecarie della libertà dell'immobile oggetto di trasferimento. I giudici hanno precisato che l'articolo 1759 del Codice civile, pur onerando il mediatore dell'obbligo di comunicare alle parti le circostanze a lui note o conoscibili in merito alla sicurezza dell'affare, non fa scatta­re alcuna responsabilità quando, come nel caso esaminato, nulla fa presupporre che l'intermediario fosse al corrente dei "problemi" sull'immobile.

Nello specifico non era emerso che i convenuti avessero avuto, all'atto della proposta o della stesura del preliminare, notizia delle circo­stanze contestate e che avessero consapevolmente taciuto. Per questo nessuna violazione poteva essere contestata alla Sas né al socio.

Inoltre gli aspiranti acquirenti avevano corrisposto il saldo del compenso della mediazione quan­do erano consapevoli dell'esistenza delle ipoteche e la risoluzione consensuale del preliminare non poteva essere opposta allo studio immobiliare, trattandosi di un atto negoziato con altri.

Per la Cassazione la decisione di secondo grado è corretta. L'attività di intermediazione, configurata come professionale, è soggetta al Codice civile (articolo 1759) e l'obbligo di informazione va commisurato alla normale diligen­za richiesta a un "operatore" di media capacità. Un dovere che non riguarda solo le circostanze note, ma tutte quelle di cui il mediatore può venire a conoscenza in relazione al territorio al settore o ad altri parametri utili, ma che non estende all'obbligo di fare indagini tecnico-giuridiche.

La circostanza che il dipendente dello studio avesse riferito agli acquirenti che l'immobile era libero da vincoli, anche in occasione di un primo incontro presso un notaio, non basta per affermare la respon­sabilità, se manca la prova della conoscenza dei vincoli al momento della proposta o del preliminare.

(Dal il Sole 24 Ore del 10/04/2017)

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